Başkasının Arazisine Yapılan Haksız İnşaat ve Temliken Tescil Davası

• 12 Aralık 2025, 12:45

Başkasının Arazisine Yapılan Haksız İnşaat ve Temliken Tescil Davası

1. Haksız İnşaat Kavramı ve TMK 724’ün Amacı

Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 684. maddesi uyarınca, bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına (mütemmim cüzlerine) de malik olur. Bu nedenle kural olarak, arazi üzerine yapılan yapı, arazinin mülkiyetine tabidir.

Ancak yasa koyucu, ekonomik değeri yüksek olan bir yapının yıkılmasını önlemek ve hakkaniyeti sağlamak amacıyla TMK m. 724 ile özel bir düzenleme getirmiştir.

Madde 724: "Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir."

Prof. Dr. M. Kemal Oğuzman ve Prof. Dr. Özer Seliçi'ye göre; bu dava "yenilik doğurucu" (inşai) nitelikte bir davadır. Mahkeme kararı ile mülkiyet, arsa sahibinden alınıp malzeme sahibine (inşaatı yapana) geçer.

2. Temliken Tescil Talebinin Şartları

Bu davanın kazanılabilmesi ve başkasının arsasının tapusunun alınabilmesi için kanunun ve Yargıtay'ın aradığı 4 temel şartın birlikte gerçekleşmesi zorunludur.

A. Birinci Şart: Malzeme Sahibinin İyiniyetli Olması (En Kritik Şart)

Bu davanın "olmazsa olmazı" iyiniyettir. Malzeme sahibi (inşaatı yapan), inşaatı yaptığı arsanın başkasına ait olduğunu bilmemeli veya bilmemesi gerekmelidir.

Prof. Dr. Fikret Eren bu durumu şöyle açıklar: "İnşaatı yapan kişi, gerekli özeni göstermesine rağmen arsanın kendisine ait olduğunu sanıyorsa veya arsa sahibinin rızasının olduğunu (örneğin harici satış sözleşmesiyle aldığını) düşünüyorsa iyiniyetli sayılır."

Ancak Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre;

• Tapu kayıtları alenidir (herkese açıktır). Tapu sicilini incelemeden "ben burayı benim sanıyordum" demek iyiniyet iddiası için yeterli değildir (TMK m. 1020).

• İnşaat sırasında arsa sahibinin ihtar çekmesine veya dava açmasına rağmen inşaata devam eden kişi kötüniyetlidir.

• İyiniyetin, inşaatın başlangıcından bitimine kadar devam etmesi gerekir.

B. İkinci Şart: Yapı Değerinin Arsa Değerinden Açıkça Fazla Olması

Ekonomik yarar dengesi gözetilir. Binanın (malzemenin) değeri, üzerine yapıldığı arsanın değerinden "açıkça" (belirgin şekilde) fazla olmalıdır.

• Değer Tespiti: Bu değerler, inşaatın yapıldığı tarihe göre değil, dava tarihindeki rayiç değerlere göre bilirkişilerce belirlenir.

• Örnek: Arsa 1 Milyon TL, üzerine yapılan lüks villa 10 Milyon TL ise şart gerçekleşmiştir. Ancak arsa 5 Milyon TL, üzerine yapılan gecekondu 500 Bin TL ise dava reddedilir; yapı yıkılır veya arsa sahibine kalır.

C. Üçüncü Şart: Yapının Bütünleyici Parça Niteliğinde Olması

Yapılan inşaat, sökülüp götürüldüğünde fahiş zarara yol açacak nitelikte, kalıcı ve esaslı bir yapı olmalıdır. Prof. Dr. Jale Akipek'e göre; baraka, çardak, kulübe, prefabrik seyyar yapılar veya bahçe duvarı gibi "hafif yapılar" (TMK m. 728) için temliken tescil istenemez. Bu tür yapılar kolayca sökülebilir.

D. Dördüncü Şart: Bedelin Ödenmesi (Arsa Sahibine Denkleştirme)

Malzeme sahibi, arsa sahibine "uygun bir bedel" ödemelidir. Bu bedel mahkemece belirlenir ve arsa sahibine ödenmek üzere mahkeme veznesine depo ettirilir. Depo kararı yerine getirilmezse dava reddedilir.

3. İmar Mevzuatına Uygunluk Şartı (Yargıtay Kriteri)

Akademik eserlerde teorik olarak ele alınsa da, Yargıtay uygulamasında en büyük engel İmar Durumudur. Mahkeme, temliken tescile karar verebilmek için yapının imar mevzuatına uygun olup olmadığını araştırır.

• Kaçak Yapı: Eğer bina kaçaksa ve imara aykırı ise (yıkım kararı varsa), Yargıtay "hukuken korunmaya değer bir ekonomik değer yoktur" diyerek tescil talebini reddeder.

• İfraz (Bölünme) Durumu: Eğer bina arsanın sadece bir kısmını işgal ediyorsa, o kısmın arsadan ifraz edilip edilemeyeceğine (bölünüp ayrı tapu olup olamayacağına) belediyeden görüş sorulur. İfraz mümkün değilse, tescil yapılamaz.

4. Arsa Sahibinin Hakları ve Seçimlik Yetkileri

Eğer malzeme sahibi kötüniyetliyse (bile bile yaptıysa) veya bina değeri arsa değerinden düşükse, TMK m. 722 ve 723 uyarınca arsa sahibinin hakları şunlardır:

1. Yıkım Talebi (Eski Hale Getirme): Aşırı zarara yol açmayacaksa yapının sökülüp kaldırılmasını isteyebilir.

2. Mülkiyeti Devralma: Yapıyı muhafaza edip, malzeme sahibine en az levazım (malzeme) bedelini ödeyerek yapının mülkiyetini kendisine alabilir.

5. Davanın Tarafları, Görev ve Yetki

• Davacı: Malzeme sahibi (İnşaatı yapan kişi).

• Davalı: Arsa sahibi (Tapu maliki).

• Görevli Mahkeme: Taşınmazın aynına ilişkin bir dava olduğu için değerine bakılmaksızın Asliye Hukuk Mahkemesi.

• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (Kesin Yetki).

6. Harici Satış Sözleşmesi ve Temliken Tescil

Ülkemizde en sık karşılaşılan durum şudur: Kişi, arsayı noterden veya adi yazılı "satış vaadi" veya "muhtar senedi" ile alır (tapuda devir yapılmamıştır). Sonra üzerine ev yapar. Yıllar sonra tapu sahibi "çık buradan" der.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararlarına Göre: Harici satış sözleşmesi geçersiz olsa bile, malzeme sahibi bu sözleşmeye güvenerek inşaat yapmışsa "iyiniyetli" kabul edilir. Bu durumda TMK 724 şartları oluşmuşsa, tapunun iptali ve malzeme sahibi adına tescili mümkündür.

7. İspat Yükü

Davacı (malzeme sahibi) şunları ispatlamalıdır:

1. İnşaatı bizzat kendisinin (veya murisinin) yaptığını,

2. İyiniyetli olduğunu (arsayı kendi malı sandığını veya hukuki bir sebebe dayandığını),

3. Binanın değerinin arsa değerinden yüksek olduğunu (Bilirkişi raporu ile).

Aygül hukuk bürosu olarak istanbul gaziosmanpaşa bölgösinde hukuk ve ceza davaları üzerine, Av. Süleyman Aygül nezlinde profösyönel olarak hukuki uyuşmazlıklarınızda her zaman yanınızdayız.

Kaynakça:

1. Oğuzman, M. Kemal / Seliçi, Özer / Oktay-Özdemir, Saibe. Eşya Hukuku. 20. Baskı. İstanbul: Filiz Kitabevi, 2017. (Haksız İnşaat Bölümü).

2. Eren, Fikret. Mülkiyet Hukuku. Ankara: Yetkin Yayınları.

3. Akipek, Jale / Akıntürk, Turgut. Eşya Hukuku. İstanbul: Beta Yayınları.

4. Sirmen, Lale. Eşya Hukuku.

5. Gürsoy, Kemal T. / Eren, Fikret / Cansel, Erol. Türk Eşya Hukuku.

6. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi (Eski) ve Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin Temliken Tescil konusundaki Emsal Kararları.

7. Türk Medeni Kanunu (Madde 722, 723, 724).