Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Tespitine İtiraz (İdari Başvuru) ve Sonuçları

• 10 Mart 2026, 14:47

Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Tespitine İtiraz (İdari Başvuru) ve Sonuçları

1) Konuya Giriş: “Riskli yapı” ne demek, neden bu kadar önemli?

Kentsel dönüşüm denince genellikle akla “binayı yıkıp yenisini yapmak” gelir. Hukuken ise süreç daha teknik bir yerden başlar: riskli yapı tespiti.

Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Kanun kapsamında bir yapının (bina) deprem gibi afet riskleri karşısında taşıyıcı sistem güvenliği bakımından riskli olup olmadığının, lisanslı kuruluşlar tarafından teknik kurallara göre incelenmesi ve raporlanmasıdır. Tespit “riskli” çıkarsa bu, sadece bir kanaat değil; tapuya işlenebilen, idareyi yıkım/tahliye gibi adımlara götürebilen icrai (uygulanabilir) sonuçlar doğuran bir idari süreç başlatır.

Bu nedenle riskli yapı tespiti, malikler açısından şu soruları doğurur:

• Bu rapora itiraz edebilir miyim?

• Kim itiraz edebilir?

• Nereye ve kaç gün içinde itiraz edeceğim?

• İtiraz edersem süreç durur mu?

• İtiraz etmezsem ne olur; hak kaybı olur mu?

• İdare “yıkım” aşamasına gelirse hangi haklarım var?

Bu makale, bu soruları hem sade dille hem de mevzuat ve güncel Danıştay/BİM içtihat çizgisiyle açıklamaktadır.

2) Riskli yapı tespiti nasıl başlar? (Başvuruyla veya resen)

Mevzuata göre riskli yapı tespiti esasen iki şekilde gündeme gelebilir:

(A) Malik başvurusu ile tespit:

• Öncelik, yapı malikleri veya kanuni temsilcilerinin, masrafları kendilerine ait olmak üzere, Başkanlıkça lisanslandırılmış kurum/kuruluşlara tespit yaptırmasıdır (6306 sayılı Kanun m.3).

• Uygulamada bir malik dahi (tek başına) tespit sürecini başlatabilir; diğer malikler süreçten etkilenir.

(B) İdarenin/başkanlığın resen tespiti:

• Başkanlık/İdare resen tespit yapabilir; ayrıca süre verip “malikler yaptırsın” diye isteyebilir, yapılmazsa kendisi yaptırabilir (6306 sayılı Kanun m.3).

• Tespitin engellenmesi halinde, mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk marifetiyle kapalı alanlara girilerek tespit yapılabilmesi de düzenlenmiştir (Kanun m.3).

Bu aşamada kritik nokta: Tespit raporu tek başına “hukuki sonuç” doğurmaya başlamaz; hukuki etki genellikle bildirim/ilan + tapu şerhi ile görünür hale gelir.

3) Bildirim/ilan ve tapuya “riskli yapı” şerhi: İtiraz süresinin başlangıcı

Riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra idare tarafından:

• Tapu kütüğünün beyanlar hanesine şerh verilmek üzere tapu müdürlüğüne bildirim yapılır (en geç 10 iş günü içinde),

• Yapıya tutanak asılır,

• Maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılır,

• Muhtarlıkta 15 gün ilan edilir,

• Başkanlığın internet sayfasında ayrıca ilan edilir.

Mevzuatta çok önemli bir “tebliğ varsayımı” vardır:

• Muhtarlıktaki ilanın son günü, ayni/şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır (Kanun m.3/2; Yönetmelik m.7/4).

Pratik sonuç: “Bana posta gelmedi” denilse bile, usulüne uygun ilanlar yapıldıysa süreler işlemeye başlayabilir. Bu yüzden muhtarlık ilanı, e-Devlet bildirimi ve yapı kapısına asılan tutanak hayati önemdedir.

4) Kim itiraz edebilir? Kim edemez?

Mevzuat, riskli yapı tespitine itiraz hakkını açıkça:

• Maliklere ve

• Kanuni temsilcilere

tanır (6306 sayılı Kanun m.3/1; Uygulama Yön. m.7/5).

Buna göre kural olarak:

• Kiracı, intifa/oturma hakkı sahibi gibi kişiler (şahsi/sınırlı ayni hak sahipleri) süreçten etkilenebilseler de itiraz hakkı malik kadar geniş düzenlenmemiştir.

• Ancak bu kişiler, koşullara göre idari dava ehliyeti bakımından ayrıca değerlendirme konusu yapabilir (bu makale, itiraz aşamasını merkeze almaktadır).

5) Nereye ve kaç gün içinde itiraz edilir? (15 gün kuralı)

Uygulama Yönetmeliği m.7/5’e göre:

• İtiraz süresi: Muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren 15 gün

• İtiraz mercii: Yapının bulunduğu yerdeki Müdürlük veya yetki devri varsa İdare (uygulamada çoğu kez il müdürlüğü/ilçe belediyesi kentsel dönüşüm birimi gibi).

Süre geçirilirse:

• Süresinde yapılmayan itirazlar işleme alınmaz (Yönetmelik m.7/5).

Burada önemli uyarı: “İtiraz süresi kaçırılırsa her şey biter” şeklinde bir genelleme her durumda doğru değildir. Çünkü Danıştay içtihat çizgisi, belirli koşullarda doğrudan dava açılabileceğini; itirazın mutlak dava şartı olmadığını vurgular (aşağıda ayrıca açıklanmıştır). Yine de en güvenli uygulama, süre kaçırmadan itirazı yapmaktır.

6) İtiraz nasıl incelenir? (Teknik Heyet ve teknik denetim)

İtirazlar “hukuki yorumdan” çok, çoğunlukla “mühendislik/teknik değerlendirme” gerektirir. Bu nedenle mevzuat, itirazların:

• Üniversitelerden görevlendirilen öğretim üyeleri ve idare personelinden oluşan teknik heyet tarafından incelenip karara bağlanacağını düzenler (6306 sayılı Kanun m.3/1; Yönetmelik m.9).

İnceleme sonucunda genel ihtimaller:

1. İtiraz reddedilir: Riskli yapı tespiti idari aşamada kesinleşmeye doğru gider.

2. İtiraz kabul edilir / rapor düzeltilir: Riskli yapı tespitinin sonucu değişebilir; bu durumda tapudaki şerh ve süreç de etkilenir (Yönetmelik m.7/7, m.8/9).

3. Raporda eksiklik bulunur: Raporun düzeltilmesi istenebilir (Yönetmelik m.7/9).

7) İtirazın en kritik sonucu: Yıkım/tahliye sürecini nasıl etkiler?

Uygulama Yönetmeliği m.8/1’e göre:

• İtiraz reddedilirse veya

• İtiraz edilmezse

riskli yapı tespiti “kesinleşmiş” sayılır ve müdürlük, yıkım işlemleri için idareyi harekete geçirir.

Bu aşamada pratik tablo şudur:

• İtiraz aşaması, çoğu dosyada “idari süreçte son teknik kontrol” işlevi görür.

• Tespit kesinleşince idare, maliklere süre vererek yıkımı ister; yapılmazsa idare yıkım/tahliye dahil işlemleri ilerletebilir.

Özellikle BİM kararlarında, kesinleşen riskli tespit üzerine belediyenin yıkım süreci başlatmasının “mevzuat gereği” olduğu vurgulanır.

8) “İtiraz zorunlu mu?” ve “Doğrudan dava açılabilir mi?” – Güncel Danıştay yaklaşımı

Uygulamada sık sorulan soru şudur: “İtiraz etmeden dava açabilir miyim?”

Danıştay’ın güncel çizgisi (İDDK ve 6. Daire kararları) şu noktaları öne çıkarır:

• Riskli yapı şerhi tapuya işlendiğinde işlem icrai nitelik kazanır; menfaat ihlali başlar.

• Mevzuatta riskli yapı raporuna itirazın “zorunlu” olduğuna dair bir düzenleme yoktur.

• Dolayısıyla malik, 15 gün içinde itiraz edebileceği gibi, koşulları varsa doğrudan iptal davası da açabilir.

• Ayrıca “itiraz edilirse, itiraz sonuçlanmadan dava açılamaz” şeklinde bir yasak da mevzuatta öngörülmemiştir.

Bu yaklaşımın önemi şudur:

• İtiraz, genellikle hızlı bir teknik denetim sağlar; çoğu zaman dava açmadan sorunu çözebilir.

• Ancak itiraz mekanizmasının işletilmemesi, her durumda yargı yolunu kapatmaz. Yine de dava süreleri ve tebliğ/öğrenme tartışmaları somut olaya göre değişebileceğinden, uygulamada hak kaybı riskini azaltmak için “itiraz + gerektiğinde dava” stratejisi tercih edilebilir.

9) Örnek Senaryolar (Herkesin anlayacağı şekilde)

Örnek 1: Tek malik tespit yaptırdı, diğer malik “haberim yok” diyor

• Apartmanda A maliki lisanslı kuruluşa tespit yaptırdı.

• Rapor riskli çıktı, tapuya şerh işlendi.

• Muhtarlıkta ilan yapıldı, kapıya tutanak asıldı.

Bu durumda:

• Diğer maliklerin “bireysel tebligat gelmedi” iddiası her zaman süreleri durdurmaz; çünkü muhtarlık ilanının son günü tebliğ sayılabilir.

• Diğer malikler de (malik sıfatıyla) 15 gün içinde itiraz edebilir.

Örnek 2: Malik 15 günü kaçırdı, şimdi yıkım yazısı geldi

• İtiraz süresi geçmiş, idare yıkım süreci başlatmış olabilir.

• Burada iki ayrı işlem kümesi oluşabilir:

1) Riskli yapı tespiti (ve şerh) 2) Yıkım/tahliye işlemleri

• Somut olaya göre, yıkım işlemi ayrıca dava konusu edilebilir. Fakat en sağlıklı yol, tespit aşamasında süreyi kaçırmamaktır.

Örnek 3: Malik hem itiraz etti hem dava açtı; “önce itirazı bekle” deniyor

• Danıştay çizgisi, itirazın seçimlik olduğunu; itiraz sonuçlanmadan dava açılamayacağına dair bir yasak olmadığını belirtir.

• Ancak mahkemelerin usuli değerlendirmeleri, dava dilekçesinin dayanağı ve süre hesabı bakımından somut olaya göre değişebilir.

10) İtiraz reddedilirse ne olur? (Kısa ve net sonuçlar listesi)

İtiraz reddedilirse:

1. Riskli yapı tespiti idari aşamada “kesinleşir”.

2. Müdürlük, yıkım için idareyi (belediye/il özel idaresi vb.) harekete geçirir.

3. İdare yıkım/tahliye için süre verir; süreç ilerler.

4. Malik isterse idari yargıda iptal davası açabilir ve ayrıca yürütmenin durdurulması (YD) isteyebilir.

5. YD için iki şart birlikte aranır: “açık hukuka aykırılık” ve “telafisi güç zarar” (İYUK m.27).

11) En sık yapılan hatalar ve pratik öneriler

Hata 1: İlanları takip etmemek

• Muhtarlık ilanı “tebliğ sayılma” etkisi doğurabilir. Düzenli takip önemli.

Hata 2: İtiraz dilekçesini teknik dayanak olmadan vermek

• İtirazın teknik heyette incelendiğini unutmayın. İtiraz dilekçesinde mümkünse:

- rapordaki somut çelişkiler,
- numune alımı/usul hatası iddiaları,
- binanın taşıyıcı sistemine ilişkin belirli bölümlerin incelenmemesi gibi teknik eksikler
gibi noktalara temas etmek, inceleme kalitesini artırır.

Hata 3: “İtiraz ettim, artık yıkım durur” varsayımı

• İtirazın etkisi ve idarenin uygulaması somut dosyaya göre değişebilir. Yıkım riski doğduğunda, idari yargıda YD talebi ayrıca düşünülmelidir.

12) “En güncel Yargıtay kararları” meselesi: Bu alanda neden Danıştay kararları öne çıkıyor?

Riskli yapı tespiti ve buna bağlı idari işlemler, hukuki niteliği gereği çoğunlukla idari yargı denetimine tabidir. Bu nedenle “emsal” niteliğinde yön verici içtihatlar tipik olarak:

• Danıştay

• Bölge İdare Mahkemeleri

tarafından verilir.

Yargıtay ise daha çok:

• kat karşılığı inşaat sözleşmesi,

• yüklenici–arsa sahibi uyuşmazlıkları,

• tapu iptali–tescil,

• kira/itirazın iptali gibi özel hukuk uyuşmazlıkları

gibi alanlarda öne çıkar.

Bu makalede, riskli yapı tespitine itirazın “idari süreç” boyutu işlendiği için en güncel ve doğrudan yön veren kararlar Danıştay/BİM kararlarıdır.

13) Son değerlendirme

Özetle:

• Riskli yapı tespiti, teknik rapora dayalı ama idari sonuçları ağır olan bir süreçtir.

• Malikler, muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilir.

• İtiraz reddedilirse veya hiç itiraz edilmezse tespit kesinleşir ve yıkım süreci ilerler.

• Danıştay çizgisi, itirazın seçimlik olduğunu; uygun koşullarda doğrudan dava açılabileceğini vurgular.

• Yıkım/tahliye riski doğduğunda, iptal davası yanında yürütmenin durdurulması talebi stratejik hale gelir.