Kentsel Dönüşümde Tapusuz, Kaçak ve Gecekondu Sahiplerinin Hakları: Evim Yıkılırsa Ne Alabilirim?

• 20 Aralık 2025, 16:20

Kentsel Dönüşümde Tapusuz, Kaçak ve Gecekondu Sahiplerinin Hakları: Evim Yıkılırsa Ne Alabilirim?

Mülkiyet Sorunu Olan Yapılarda Dönüşüm

Kentsel dönüşüm denildiğinde akla genellikle kat mülkiyeti kurulmuş, iskanlı binalar gelse de; Türkiye'nin ve özellikle İstanbul'un gerçeği, imar mevzuatına aykırı yapılaşmadır. 6306 sayılı Kanun, "Riskli Alan" belirlemesinde yapıların ruhsatsız veya imar mevzuatına aykırı olmasını bir engel olarak değil, aksine dönüşümün bir gerekçesi olarak kabul eder. Dolayısıyla, binanızın kaçak olması veya tapusunun bulunmaması, dönüşüm sürecinden tamamen dışlanacağınız anlamına gelmez; ancak hak sahipliği statünüzü ve alacağınız payı doğrudan etkiler.

1. Gecekondu Sahiplerinin Durumu (Tapusu Olmayanlar)

Tapuda kaydı bulunmayan ancak hazine veya belediye arazisi üzerinde yapısı bulunan (gecekondu) vatandaşların durumu, Kanun ve Uygulama Yönetmeliği'nde özel olarak düzenlenmiştir.

• Hak Sahipliği: Kural olarak kentsel dönüşümde hak sahibi olmak için tapu maliki olmak esastır. Ancak 6306 sayılı Kanun, sosyal devlet ilkesi gereği, malik olmasalar bile en az bir yıldır riskli yapıda ikamet ettiği veya işyeri bulunduğu tespit edilenlere "konut veya işyeri verilmesi" imkanı tanımıştır.

• Enkaz Bedeli: Gecekondu sahibi, arazinin sahibi olmadığı için "arsa payı" üzerinden hak talep edemez. Ancak sahibi olduğu "yapı"nın (binanın) bir maddi değeri vardır. Dönüşüm sürecinde bu yapıların değeri (enkaz bedeli) tespit edilir. Bu bedel, hak sahibine verilecek yeni konutun maliyetinden düşülür (peşinat sayılır) ve kalan tutar için borçlandırma yapılır.

• Kira Yardımı: Yönetmelik, gecekondu sahiplerini mağdur etmemek adına kira yardımını düzenlemiştir. Gecekondu sahiplerine, maliklere ödenen aylık kira bedelinin iki katı kadar defaten (tek seferde) kira yardımı yapılabilir.

2. Kaçak Kat ve İmara Aykırı Yapıların Durumu

Arsa tapusu olan ancak üzerindeki bina "kaçak" statüsünde olan veya projesine aykırı ilave kat çıkılan binalarda durum farklıdır.

• Arsa Payı Esastır: Kentsel dönüşümde yeni daire paylaşımı "arsa payı" üzerinden yapılır. Binanızın tapuda "arsa" olarak görünmesi veya üzerindeki yapının kaçak olması, arsa üzerindeki mülkiyet hakkınızı ortadan kaldırmaz.

• Kaçak Katın Değeri: Eğer binanızın tapusu varsa ancak sonradan kaçak kat çıktıysanız, kentsel dönüşüm değerlemesinde (şerefiye tespitinde) bu kaçak katın "yasal bir daire" gibi değerlendirilmesi hukuken zordur. Genellikle müteahhit ile yapılan anlaşmalarda (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi), arsa payınız oranında hak alırsınız. Ancak "Riskli Yapı" tespitinde, yapının ruhsatlı olup olmadığına bakılmaksızın mevcut durum analiz edilir.
• Vergi Muafiyeti: Önemli bir detay olarak; uygulama alanındaki mevcut yapıların imar mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın, dönüşüm sürecindeki vergi ve harç muafiyetlerinden (tapu harcı, belediye harçları vb.) yararlanabilirsiniz. Devlet, yapının kaçak olmasını dönüşümü teşvik edici muafiyetlere engel görmemiştir.

3. Tapu Tahsis Belgesi Olanlar

Tapu Tahsis Belgesi, 2981 sayılı Kanun ile verilen ve "mülkiyet hakkı"nı değil, "kullanım hakkı"nı ve ileride tapu verileceği vaadini içeren bir belgedir. Kentsel dönüşümde bu belge sahipleri için süreç şu şekilde işler:

• Tapuya Dönüşüm: Dönüşüm süreci başladığında, Tapu Tahsis Belgesi olan yerlerin öncelikle hak sahipliğinin netleştirilmesi ve tapuya dönüştürülmesi hedeflenir.

• Hak Sahipliği: 6306 sayılı Kanun, tapu tahsis belgesi sahiplerini de "hak sahibi" tanımına yaklaştırmıştır. Uygulamada, bu belgeye sahip olanlara enkaz bedeli ödenmesi veya borçlandırma usulüyle yeni projeden daire verilmesi yöntemi izlenmektedir. Ancak bu, doğrudan ve bedelsiz bir daire hakkı anlamına gelmemektedir; genellikle uygun koşullu ödeme planları sunulur.

4. Kiracıların ve Sınırlı Ayni Hak Sahiplerinin Durumu

Mülkiyet sorunu olan binalarda oturan kiracılar da mağdur edilmemiştir.

• Konut Edinme Hakkı: Anlaşma ile tahliye edilen yapılarda en az bir yıldır kiracı olarak oturanlara, konut veya işyeri satın almaları için faiz destekli kredi verilebilir.
• Taşınma Yardımı: Gecekondu veya kaçak yapılarda oturan kiracılar, aylık kira yardımı yerine, belirlenen aylık tutarın iki katı kadar taşınma yardımı alırlar.

Hukuki Tavsiye

Tapusuz veya imara aykırı yapıların kentsel dönüşümü, standart tapulu binalara göre çok daha karmaşık hukuki süreçler içerir. Enkaz bedelinin doğru hesaplanması, borçlandırma sözleşmelerinin incelenmesi ve Tapu Tahsis Belgesinden doğan hakların korunması için sürecin başından itibaren uzman bir hukukçu ile hareket etmek, Gaziosmanpaşa'daki mülkünüzün değerini korumanız için elzemdir.

4. Semantik Özet (Statülere Göre Haklar)

Aşağıdaki tablo, yapınızın hukuki durumuna göre alabileceğiniz hakları özetler:

• Yapı Tipi: Gecekondu (Tapusuz)

  • Mülkiyet Hakkı: Yok (Arsa başkasının/Hazinenin).

  • Hak Talebi: Sadece binanın (enkazın) değeri talep edilebilir.

  • Yeni Daire: Enkaz bedeli düşülerek borçlandırma ile verilebilir.

  • Kira Yardımı: Aylık yardımın 2 katı (tek sefer).

• Yapı Tipi: Arsa Tapulu / Kaçak Yapı

  • Mülkiyet Hakkı: Var (Arsa payı oranında).

  • Hak Talebi: Arsa payı üzerinden yeni projeden pay alınır.

  • Yeni Daire: Müteahhit anlaşmasına göre verilir.

  • Kira Yardımı: Standart aylık kira yardımı (18 veya 48 ay).

• Yapı Tipi: Tapu Tahsis Belgeli

  • Mülkiyet Hakkı: "Mülkiyet vaadi" niteliğindedir.

  • Hak Talebi: Tapuya dönüşüm veya enkaz bedeli + borçlanma.

  • Yeni Daire: Uygun ödeme koşullarıyla daire teklif edilir.

5. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Tapu tahsis belgem var, kentsel dönüşümde bedava daire alabilir miyim? Genellikle hayır. Tapu tahsis belgesi tam mülkiyet değildir. Genellikle arsa bedeli veya inşaat maliyeti üzerinden bir miktar borçlandırma yapılarak daire sahibi olmanız sağlanır. Ancak bu borçlandırma, piyasa koşullarına göre çok daha uygun (uzun vadeli, düşük faizli) olur.

Soru 2: Binam kaçak olduğu için kira yardımı alamaz mıyım? Alabilirsiniz. 6306 sayılı Kanun, yapının mevzuata uygun olup olmadığına bakmaz. Önemli olan o yapının "Riskli Yapı" olarak tespit edilmesi ve sizin orada oturduğunuzu belgelemenizdir (fatura, ikametgah vb.).

Soru 3: Enkaz bedeli nedir, nasıl hesaplanır? Enkaz bedeli, yıkılacak olan binanızın (arsası hariç) mevcut malzeme ve yapı değeridir. İdare tarafından oluşturulan kıymet takdir komisyonları tarafından hesaplanır. Bu bedel, size verilecek yeni konutun fiyatından "peşinat" gibi düşülür.

Soru 4: Hazinenin arazisine ev yapmıştım, şimdi ne olacak? Bu durumda 6306 sayılı Kanun'un gecekondu sahiplerine yönelik hükümleri uygulanır. Arsa sizin olmadığı için arsa bedeli alamazsınız, ancak binanızın değeri (enkaz bedeli) hesaplanır ve size sosyal konut projelerinden veya dönüşüm alanından borçlandırma suretiyle konut verilmesi önceliklendirilir.

6. Kaynakça

* 6306 Sayılı Kanun, Madde 5/3 (Kiracı ve Sınırlı Ayni Hak Sahiplerine Konut Verilmesi). * 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, Madde 16/2-b (Gecekondu Sahiplerine Kira Yardımı). * 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, Madde 16/9 (Kaçak Yapılarda Muafiyetlerin Uygulanması). * 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, Madde 5/2 (İmar Mevzuatına Aykırı Yapılaşma ve Riskli Alan). * 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, Madde 13 (Uygulama Alanında Hak Sahipliği ve Bedel Tespiti). * 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, Madde 16/3 (Kiracılara Defaten Yardım).