Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından bugün yapılan açıklamaya göre; tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık bazda %0,89, yıllık bazda ise %30,89 oranında artış göstermiştir. Ancak 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) uyarınca, kira artışlarında esas alınan veri "12 aylık TÜFE ortalaması"dır. Bu oran Ocak 2026 ayı için %34,88 olarak tescil edilmiştir.
B. Yasal Sınır: TBK Madde 344
Hukukumuzda kira artış oranları, tarafların iradesine bırakılmış olsa da kanun koyucu bir üst sınır belirlemiştir:
TBK Madde 344/1: "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir."
Anlamı: Ev sahibi veya iş yeri sahibi, kiracısına %34,88’lik orandan daha fazla bir zam dayatamaz. Bu oranın üzerinde yapılan artışlar hukuken geçersizdir.
C. Örnek Hesaplama Tablosu (Ocak 2026)
Mevcut kira bedeliniz üzerinden yapılacak hesaplama şu şekildedir:
Kira artış oranının %34,88 olması, piyasa rayiçlerinin çok altında kalan kiralar için ev sahibine doğrudan "yüksek zam" hakkı vermez. Ancak kira sözleşmesi üzerinden 5 yıl geçmişse, ev sahibi "Kira Tespit Davası" açarak kiranın bölge emsallerine göre yeniden belirlenmesini isteyebilir (TBK 344/3).
E. İş Yeri Kiraları Hakkında Önemli Not
İş yeri kiralarında da Ocak 2026 itibarıyla üst sınır %34,88 olarak uygulanacaktır. Ancak ticari kiralamalarda tarafların tacir olması durumunda, sözleşme serbestisi ilkesi uyarınca farklı maddeler kararlaştırılmış olabilir. Bu durumda sözleşme hükümlerinin TBK emredici kurallarıyla çatışıp çatışmadığı bir uzman avukat tarafından denetlenmelidir.
4. Sıkça Sorulan Sorular (10 Adet)
Ev sahibi %34,88'den fazla zam isteyebilir mi?
Hayır, yasal üst sınır 12 aylık TÜFE ortalamasıdır; fazlası talep edilemez.1
Kira sözleşmemde artış oranı %50 yazıyor, ne ödemeliyim?
Sözleşmedeki oran yasal sınır olan %34,88’i aştığı için sadece %34,88 oranında zam yapmanız yete2rlidir.
İş yerleri için %25 sınırı var mı?
Hayır, %25 zam sınırı konutlar için geçici bir süre uygulanmış ve sona ermiştir. Şu an hem konut hem iş yeri için sınır %34,88'dir.
Ara zam yapılabilir mi?
Kira yılı dolmadan (sözleşme yıldönümü gelmeden) ara zam yapılamaz.
Ev sahibi "Almanya'dan oğlum gelecek" diyerek beni çıkarabilir mi?
Bu bir tahliye sebebidir (İhtiyaç nedeniyle tahliye) ancak samimi olduğunun ispatlanması ve dava açılması gerekir.
Kira zammında anlaşamazsak ne olur?
Kiracı yasal sınır olan %34,88 oranında zammı banka yoluyla yatırarak oturmaya devam edebilir; tahliye için haklı sebep oluşmaz.
5 yılı dolan kiracı için %34,88 sınırı geçerli mi?
Hayır, 5 yıl dolduysa ev sahibi kira tespit davası açarak rayiç bedel isteyebilir.
Yeni satın aldığım evdeki kiracıyı hemen çıkarabilir miyim?
Hayır, iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar çekmeli ve 6 ay beklemelisiniz.
Kira artış oranına itiraz edebilir miyim?
Artış oranı yasaldır ancak hesaplama hatası veya yanlış veri kullanımı varsa itiraz edilebilir.
2026 yılında kira davalarında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet, kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
5. Kaynakça
Mevzuat: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 344.
Resmi Veri: TÜİK Tüketici Fiyat Endeksi Ocak 2026 Bülteni.
Hukuki Literatür:Eren, F. (2025), Borçlar Hukuku Özel Hükümler; Hakeri, H. Sağlık ve Kira Hukuku Çalışmaları.
